マニラコンドのデベロッパーの対応が早く、こっちもうかうかしていられないたかぎです。
掲題のとおり、デベロッパーからいろいろと返信が来て、いよいよ佳境に入ってきたマニラコンドローン問題。
インハウスローン詳細
マニラコンド3年ローン
- ローン残高：1,011,212ペソ
- 年利率：12％
- 総利息額：197,909ペソ
- 毎月の支払い：33,586ペソ
マニラコンド5年ローン
- ローン残高：1,011,212ペソ
- 年利率：14.5％
- 総利息額：416,313ペソ
- 毎月の支払い：23,792ペソ
マニラコンド7年ローン
- ローン残高：1,011,212ペソ
- 年利率：18％
- 総利息額：774,081ペソ
- 毎月の支払い：21,253ペソ
マニラコンドローン考察
まず5年と7年ですが、総利息額を見ても払う気が起きません。5年で41万ペソ、7年で77万ペソって。。。しかも7年は総利息額に比べて、毎月の支払額も5年の23,000ペソと比べ2,000ペソしか違いません。
利息の部分、毎月の支払い額から見ても5年と7年ローンは候補から消えました。あとは3年ローンしか残っていません。
しかし、3年ローン年利息12％も総利息20万ペソと他の二つに比べると安く感じますが、日本円で45万円をどぶに捨てるようなもの。
なんとか、ベストチョイスをしようかと頭を悩ませます。
マニラコンド追加選択肢
利息を払わなくて良い方法があります。一括で支払うか、1年でローンを組むことです。当初の話では1年で払い終えるてはずだったと思います。
勝手に1年ローンにされていた
実は前回、393,554ペソをよこせとデベロッパーが言ってきたわけですが、郵便物が別のところに届いており督促状を改めてみるとマンスリーレントのところが異様に高いです。
90,000ペソを毎月って、どういう計算したらそんな高額になるのか、担当者に聞いたところ、最初の話をもとに1年ローンの前提でこの督促状を送ったらしいです。
マニラ不動産の購入から現在まで。高度経済成長のポテンシャルを持つ国でコンドミニアムを買うという意味。
しかし、ローン契約書にサインもしてないのに、勝手にやるなよって感じですが、フィリピンなので仕方がありません。
90,000ペソを逆手にとる
しかし、逆に無利子で90,000ペソというのも、ある意味選択肢の一つとして入れることができます。ですが、やはり毎月90,000ペソはかなりきつきつのお財布事情になってしまいます。
まだスリや強盗にお金のありかを教えているの？フィリピン留学で財布を持たないホントの理由
最後の最終兵器ハーフアンドハーフ
そこで思いついたのが、半分を一括、半分を3年ローンという方法です。これであれば、50万ペソを一括、50万ペソを3年12％の利息でおそらく20,000ペソくらいにはなるはずです。
具体的に下記サイトを使用して計算してみました。
元利均等または元金均等方式で、借入金から毎回の返済額と借入残高の表を計算します。
- 回目：1
- 年/月2018/02
- 返済額：16,607
- 元金分：11,607
- 利息分：5,000
- 借入残高：488,393
毎月16,607ペソです。思ったより少なかったですね。これであればギリギリ生活38,000円ではなく、何とか余裕をもった75,000円生活がマニラでおくれそうです。
倉庫の進捗
そして最後に気になる倉庫の状況報告ですが、未だ引渡しはまだです。
今年の年初には、同じコンドミニアムの地下にある倉庫を購入し、この不動産1号がいつでも稼動できるよう、1号2号でダブルインカム狙いでしたが、この倉庫も未だに引渡しはまだです。
そして、ガキの使いのようなエージェントがいままで、半年も掃除中だった倉庫の引渡しに関して連絡がありました。
「サー、格安コンド1号の支払いが滞ってるから引渡しはできないみたいよ」
血の気が引きました。フィリピンとはこうも幼稚な人種なのかと。そんなものは倉庫を契約時に気付くのが自然だろうと。
なぜ半年も清掃中と引き伸ばしておいて、しれっと小学生のような報告をするのかと。
倉庫に関しては本ちゃんの契約が契約だけに大して急いでなかったと言うのもありますが、半年間待たせておいて、報告がきたと思ったら、これ。もうコントでしかありません。
しかし、感情に負けてはダメです。コンド購入のメリットデメリットを論理的に分析し、最良の選択をすることが、このフィリピンで生活するには不可欠なのですから。
格安マニラ不動産2号
格安マニラ不動産1号の記事
- フィリピンマニラの新築格安コンドミニアムを追加購入
- 不動産購入時の元利均等返済（Principal and interest equal repayment）と元金均等返済（Principal equal repayment）との違い
- 12月1日に不動産価格が5%上がるという情報を不動産エージェントからききつけた 〜マニラ不動産投資
- 2015年12月引き渡し予定のマニラのコンドミニアム。
- マニラの格安コンドミニアムがやっと引き渡し
- フィリピン・コンドミニアムでゲストが来る時のAuthorization Letter
- マニラ不動産投資 エアコン&ベッド搬入
- マニラ不動産の購入から現在まで。高度経済成長のポテンシャルを持つ国でコンドミニアムを買うという意味。
格安マニラ不動産0号
コメント
キャッシュの回転が上手くいくことをお祈りします。
広告クリックしておきました
やまだ様、いつもご愛顧ありがとうございます。
日本のようにローンと家賃との差額で利益がでれば良いのですが、
フィリピンではそれが期待できないので、とにかくはやくローンを返済したいと思っています。
クリックもありがとうございます！
興味のあるものがあればよろしくお願いします（あまり派手にやるとグーグルに追放される可能性もありますのでそのあたりも踏まえて（笑））
福岡の橋本です。
毎回興味深く記事を拝見しています。しょうもないブログが多い中で参考になります。
ロングステイを考えていまして、フィリピンで家を借りるか買うかを漠然と考え中なので不動産記事は参考にしています。
正直、内容にある手続きや交渉内容はあまり理解できませんが、新築と、ローン購入はハードルがかなり高そうですね。
訪比時にSMやロビンソンでプロモの新築物件案内を見てますが、未完成でドロンもあるとの事。
完成品の中古で現金払いが良いのかな～と思うこの頃です。
橋本様、コメントありがとうございます！
ロングステイでフィリピンのコンドミニアムを購入か賃貸か迷っているとこと、やはり色々と悩むところはあるかと思います。
購入の場合は、今は、メトロマニラ圏は値段が上がりすぎて、あまりうまみが無いように思います。
プリセーリングですと比較的安くで購入できますが、おっしゃるとおりドロンの可能性も無くはないです。
ただ、大手のSMDCやロビンソン、アヤラ系は親元がしっかりしているのでドロンの危険性は低いかと思います。
メトロマニラ郊外ですと、まだまだ掘り出し物はあるかと思います。
ただ、郊外のものを購入すると、売りたいときに売れないという流動性リスクが高くなるのでなやみどころですよね。
ローン関係もやはり大手はしっかりしていますが、中小は古きよきフィリピン文化が浸透しているので注意は必要です。
おっしゃるとおり一括で購入すればその心配も無くなりますが。
中古の一括をという案もありますが、これまた契約関係が新築の場合と同じようにややこしくなる場合があります。
ロングステイでどのあたりに住むか、何を楽しむか、何年住むか、何年保持するかによっても
色々と変わってきますので、そのあたりも一度検討いただき、
めぼしいものがあれば、お知らせいただければ、メトロマニラ圏でしたら下見にいくことも可能ですよ。
高木様
返事をありがとうございます。あれから追っかけで貴方の過去ブログを拝見しましたが、トラブルも好奇心で乗り切って行っている様子に感心しています。よほどの英語力と忍耐がある方だと思います。
私は気が短く、好奇心も年と共に薄れていっているのを実感しています。英語力も十数回の訪比で身に付け、何とか女性を口説く！？レベル位なので知れています。
盆明けに1ヶ月ほどロングステイのお試しをする予定ですので、コンドミニアムもその時に検討しようかな！？程度で考えています。オロンガポに知り合いがいますので、そこに一応滞在ですが、もしマニラでしたらやはりメトロかな？とは思います。
それともしコンドミニアムを買うにしても、高木さんの記事を見ていると、投資を考えての手続きは、私の自力では荷が重い？と思いますので、住む自宅購入ですね！
でもその前に不動産に熟知した信頼できる代理人を見つけないと、今私が手を出すのは博打でしょうね。しばらくハードルの低いレンタルが無難かと思います。
因みに10年20年などのリース物件とかはあるのでしょうか？
橋本様
フィリピン不動産の長期リース物件ですが、あまり聞いたことが無いです。
もし、そのような情報があればお知らせしますね。
また、おっしゃるとおり最初はレンタルのほうが無難かと思います。
メトロマニラのマカティでしたら、ご存知かと思いますが、日本食レストランが多くあるエリアがあります。
長期スパンで考えていらっしゃるのであれば、最初は語学学校に滞在するのも一つの手だと思います。
一人部屋ですと1ヶ月4時間授業で安ければ11万～15万ほどであります。
フィリピンには日系の語学学校も多いので、3ヶ月スパンで転校を繰り返せば。飽きもこないと思います。
オロンガポも良いですね。フィリピンでは田舎のほうが、住みやすいと思います。娯楽は少ないですが。
おっとりとした性格の私ですが、
フィリピンではイライラさせられることが多いです。
友人に言わせると「それは働いているからだ。観光でくればそんなことはない」らしいです。
盆明けの1ヶ月のお試しで、フィリピンの様々な面を多く知れると良いですね。