フィリピンの不動産投資に失敗する前に知っておきたい、分割での購入者を保護する法律

フィリピン不動産投資。未だ、様々セミナーが開催され、それに関する書籍やウェブサイトもよく見受けられます。

ただ、やはりここはフィリピン、日本と勝手が違い、フィリピン不動産投資に関するトラブルは枚挙に暇がありません。

今日は、そんなフィリピン不動産投資において、投資家や購入者を保護する「マセダ法」という法律をインターネット上で発見しましたので、その主な概要と原文を日本語に翻訳していきたいと思います。

CONTENTS

不動産分割払い購入者保護法総則
不動産分割払い購入者保護法条文
マセダ法適用事例

不動産分割払い購入者保護法総則

不動産分割払い購入者保護法（通称マセダ法）はある一定の要件を満たすと、すでに分割で支払い済みだった金額を半分返金してもらえる制度です。

マセダ法の適用対象

下記のとおり2種類の「資格のある購入者」が法律に規定されています。

分割払いによるすべての取引または契約（不動産販売または融資を含む）において、少なくとも2年間の分割払いをした者。対象となる物件には、特に住宅用コンドミニアム、アパート、住宅、タウンハウス、住宅と土地が含まれますが、工業用地、商業用建物、既存のテナントへの物件の売却は含まれません（第3条）。
上に挙げた不動産のいずれかを購入したが、分割払いが2年未満の人（第4条下段）。

支払いを遅らせるべきか、契約を取り消すべきか

簡単に言えば、第3条で述べられているように、購入者は最低2年間支払っている限り、猶予期間（利子や延滞金などがかからない期間）と同様に払い戻しを受ける権利があります。

＜債務不履行とする場合＞

購入者の分割払いを債務不履行とする場合、追加の利子なしに、購入者が得ている総猶予期間内に未払いの分割払いを支払う権利を有します。この猶予期間の合計は、分割支払が1年ごとに行われる1ヶ月の猶予期間のレートに固定されています。ただし、この権利は、契約期間およびその延長期間の5年に1回しか購入者が行使できません。

＜契約解除とする場合＞

契約が解約された場合、売主は購入者に対して、不動産に対する支払いの現金払い戻し額を返金するものとします。これは、支払総額の50パーセントに相当します。 5年間の分割払いの後は、毎年の支払いに対してさらに5パーセントが追加されますが、支払総額の90パーセントを超えることはできません。

これが適用されるためには、契約の実際のキャンセルは、解約予告を購入者が受領してから30日は空けなければなりません。この解約予告またはその時点での取り消しの要求は、前述の現金払い戻し額の全額が購入者に支払われた後に、公証人によるものでなければならりません。

2年未満の分割払いの場合、どのような保証がありますか？

猶予期間と公証された通知が購入者に与えられるべきであるので、購入者は2年未満の分割払いの場合でも大丈夫です。

セクション4では、購入者は60日以上の猶予期間を持つ権利があることが強調されています。これは、分割払いの期日からカウントされます。

一方、猶予期間の終了時に購入者が割賦金を支払わなかった場合、売り手は契約を解約することができます。しかしながら、売主は、最初に買主に取り消し、または契約解除の要求を通知しなければならなりません。この通知または要求は公証人の行為によるものでなければならず、そのような通知または要求が行われてから30日後に取り消しまたは取消を有効にするものとします。

権利を他人に売却または譲渡することの可否

第3条と第4条でカバーされる購入者は財産に対する彼らの権利を他の人に売るか譲渡する権利を持っているということが第5条で明確に規定されています。

与えられた猶予期間中にアカウントを更新することを選択した場合、契約を再開することもできます。ただし、この取引は実際に契約を解約する前に行う必要があります。対応する販売行為または譲渡は、公証人によって行われなければなりません。

期日前に残高を返済することを選択できますか？対応する利益を被ることなくそうすることは許されますか？

はい、購入者は分割払いまたは物件の購入金額の全額未払い残高のいずれかを前払いする権利を有することが第6条に規定されています。これは利息を支払うことなくいつでも行うことができます。この全額支払いは、物件の所有権証明書に注釈を付けることもできます。

銀行から住宅ローンを通して支払っている場合、マセダ法は適用されますか？

デベロッパーは購入者が頭金を払うことを要求するだけであり、それは購入価格のパーセントを構成します。その場合、残りの残高は、商業銀行、Pag-IBIG基金、デベロッパー自身による自社内の融資スキーム、または他の融資機関によって提供される可能性がある融資スキーム（通常は住宅ローン）によって左右されることがよくあります。

銀行から住宅ローンを借りている場合、不動産開発者に払わなければならない残高がローンを通して銀行によってすでに全額払われていることを意味します。言い換えれば、購入者は、本質的に、ローンを利用することによってすでに購入代金を全額支払っています。あなたが現在銀行に支払うその後の毎月の支払いは、購入価格の残高ではなく、ローン自体、元本ローンで発生する利子、および発生する可能性があるまたは発生した可能性がある料金に対して支払うことです。

したがって、購入価格に関する限り全額支払われているのは、あなたが責任を負う唯一の残高はローンの残高です。また、資産が技術的に全額支払われていることを考えると、分割払いではなくなります。あるいはマケダ法はもはや適用されないでしょう。

参考：8 Things You Need to Know about the Maceda Law

不動産分割払い購入者保護法条文

それでは下記で不動産分割払い購入者保護法の条文をみていくことにしましょう。

原文はこちら

共和国法　第6522号

支払いの実物件の購入者に対する保護を提供する行為

<第1条>

本法は、「不動産分割払い購入者保護法」といいます。

他にも「不動産の割賦購入者保護法」という翻訳をしているサイトもあります。

<第2条>

本契約は、割賦払いでの不動産の購入者を厄介かつ圧迫的な状況から保護するための公共政策を宣言したものです。

<第3条>

購入者が少なくとも2年間の分割払いをしている分割払いによる不動産（居住用分譲住宅を含み、産業用の土地や商業用のビル又は共和国法6389号から改正された3844号に基づくテナントへの売却は除く）の売却または融資を伴うすべての取引または契約において、購入者が分割払いの支払いができなかった場合には、以下の権利を得ます。

（a）1年ごとに支払われる分割払いの合計猶予期間内に未払い分割払いを無利子で支払う権利。ただし、この権利は、契約の存続期間およびその延長期間（存在する場合）の5年ごとに1回だけ購入者によって行使されるものとします。

（b）契約が解約された場合、売主は、当該不動産に対して支払われた支払済み総額の50パーセントに相当する現金解約額を購入者に返金し、5年間の分割払い後は、支払総額の90パーセントを超えない限度で、毎年5パーセントが追加されます。

ただし、実際の契約の解除は、購入者への現金払い戻し額の全額が支払われた後、購入者からの公証済み解除の通知または契約解除の請求が受領されてから30日後に行わなければならない。

契約上の前払い、預金またはオプションは、分割払いの合計回数の計算に含まれます。

<第4条>

2年以内の分割払いがあった場合は、売り手は、分割払いの日から60日以上の猶予期間を購入者に与えるものとします。

購入者が猶予期間の満了時に分割払いを支払わなかった場合、売主は購入者が取消の通知を受領してから30日後、または公証人法による契約の解除の請求の後に契約を解除することができる。

<第5条>

第3条および第4条に基づき、購入者は、猶予期間中および契約の実際の解約前にアカウントを更新することにより、自分の権利を売却する、またはそれを他の人に譲渡する、または契約を回復する権利を有する。売買または譲渡は、公証人の行為によって行われるものとします。

<第6条>

購入者は、分割払いまたは未払いの購入代金の全額を無利子でいつでも前払いし、そのような購入代金の全額支払いを物件の権利証明書に記載する権利を有するものとします。

<第7条>