フィリピン・マニラの格安コンドミニアムを購入して最終的に手放すまでの軌跡

今までいくつかマニラの不動産投資用の物件を見てきたが、ちょうどお手頃な価格ものがあったので練習がてら購入してみた。場所はマニラの中心地からちょっと離れたところ。

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フィリピン・マニラのコンドミニアム購入時

購入費用

  • 希望販売価格(Total List Price) : 1,268,800
  • ディスカウント(Discount) : 190,320
  • 実際販売合計価格(Total Selling Price) : 1,078,480
  • 追加6.5%諸費用(Add 6.5% Other Charges) : 70,101
  • 総契約価格(Total Contract Price) : 1,148,581

  • 20%ダウンペイメント(20% Down Payment) : 229,716
  • 予約金引き(Less Reservation) : 25,000
  • 差し引きダウンペイメント(Net Down Payment) : 204,716

  • 80%差し引き価格(80% Balance) : 918,864 (12 months 76,572)

まあまあ安いが大手のデベロッパーである。自宅から近いのでまず最初の1軒という感じ。

立地・ロケーション

駅や学校、大型モールからもちょっと離れていたので、客付きが心配だったが、幹線道路の近くだったことと、下層階にスーパーやコンビニがあったので、何かあったら自分で住む計画(笑)。次回はオルティガスあたりのものを購入しようと計画した。

支払方法

また、物件引渡しは価格の50%を支払った後なので、けっこう先になるが、気長に待つ感じ。銀行のローンと小切手の支払いか迷ったが、この今回の支払い方法だと利子がかからないので、小切手で12回払いを選択。

まずは手付けの25,000ペソを払い、30日以内に残金のダウンペイメント204,716ペソを支払った。

ダウンペイメント未払いで予約キャンセルの危機

予約金を支払い、おおよその書類も提出して、あとは支払いのための小切手帳やその他の書類を準備するだけになった。

そこで以前から持っていたBDOで小切手帳を発行してもらおうと、近くの支店に赴いた。6ヶ月以上経っていればもらえると聞いていたので、簡単に入手できるかと思っていた矢先、6ヶ月は6ヶ月だったのだが、口座に30,000ペソが入っている状態で6ヶ月だと窓口で聞かされた。

小切手がもらえないと、おそらく予約もキャンセルになり、支払った25,000円がパーになるかと思い、慌てて業者に連絡。すると本部からBank Endorsementという書類がもらえ、それを銀行へ持っていくと要件を満たしていなくとも小切手帳がもらえるとのことだった。最初の最初でつまずくかと焦ったがなんとかなりそうだ。

2015/10/10更新

不動産業者から”We’ll settle your reservation”との連絡

購入したマニラの投資用不動産の業者から今週水曜日に会わないかと連絡が来たので、また問題が発生したのかと思い、「What will we do?」とテキストを返すと、「We’ll settle your reservation」と返信が来た。

いまいちsettleの意味がわからなかったのだが、よくよく聞いてみると私の購入の審査が通ったとのことであった。ペイスリップ(Payslip)や銀行残高証明書(Bank Statement)を準備しようかなと思っていた矢先だったので、準備しなくて良くなった。

あとは、デベロッパーからBank Endorsementをもらい、小切手を発行して完了。あ、あとダウンペイメントの残高の支払いも残っている。

2015/10/12更新

コンドミニアム購入後1ヶ月以上たっても未承認

予約金支払いから1ヶ月経ったのにデベロッパーの承認がおりない。フィリピン人特有ののんびり気質といえばそれまでだが、あまりにも遅いとこちらも不安になる。

大手のデベロッパーなのでとんずらすることも無く、プリセールではなく完成したコンドだったので、建物未完成リスクも無いのだが、引き渡し後は賃貸かエアービーエヌビーでインカムゲインを狙っているので、承認が長引くと機会損失が生じてしまう。

ただでさえ、引き渡しは販売価格の半分以上を支払ったあとなので、さらに遅くなるのはかんべんして欲しいところだ。

2015/11/5更新

コンドミニアムのデベロッパーより支払予定表が届く

前回より懸念していたデベロッパーより連絡が来ない件、やっとSOP(支払予定表)がメールで届いた。本文は特にこれといって注意する点は無いのだが、フッターの部分に小さい字でいろいろ書いてあったので、例によって念のため翻訳。

This e-mail message, including any attached file, is confidential and legally privileged.

このメール(添付ファイルを含む)は機密のものである。

It is solely for the intended recipient and if you received this e-mail by mistake, you should notify the sender immediately and delete this message from your system.

本メールは唯一宛先人に送られるものであって、もしあなたが宛先人でないならば、早急に本メールをあなたのシステムから削除し、差出人にその旨を報告する義務があります。

You are further prohibited from disseminating, distributing or copying this e-mail.

あなたは本メールをコピー、頒布及び告知してはいけません。

This e-mail cannot be guaranteed to be secure and error-free as it could be intercepted, corrupted, lost, destroyed, arrive late, or incomplete, or contain viruses or other malicious programs.

本メールは干渉、改変、喪失、破損、到着遅延または不完全及びウィルスその他悪意のあるプログラムが含まれていないことを保障するものではありません。

Unless it relates to business discharged by officials of the company, any views, opinions or factual assertions contained are those of the author and not necessarily of the Company.

それが会社の従業員によって漏洩された事業、見解、意見または事実に関連しない限り、主張は著者のものであり、必ずしも会社のものではありません。

The Company prohibits unofficial use of its email and consequently disclaims and accepts no liability for any damage caused by any libelous and defamatory statements transmitted via this e-mail.

当社は、電子メールの非公式な使用を禁じており、その結果、この電子メールを介して送信されたいかなる侮辱的および中傷的な陳述によって生じたいかなる損害についても一切の責任を負いません。

最後の2つは、翻訳しだいお知らせする(笑)。まあ、特に注意すべきところは無いようだ。

翻訳完了(2019/7/17更新)

支払予定も11月に204,716ペソ、その後毎月76,572ペソを12回払って終わり。改めてみるとほんとに安い。ただ、部屋が狭いので賃貸するにせよ、エアービーエヌビーするにせよリフォームをする予定。もっと広くて値段の高い部屋に変更しようとも思ったが、けっきょく他の部屋と差別化をつけないとテナントやゲストもつかないのでリフォームをする必要に迫られると思い、それであれば初期投資を最小限に抑え、リフォームにややお金かけたほうが良い。

2015/11/13更新

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コンドミニアムのエージェントより契約書等の書類受領

先週、やっとエージェントより不動産売買に関しての契約書を受け取り、読み込んでいる。

受け取った書類は下記のとおり。

  • 不動産売買契約書(Contract to Cell:CTC)
  • 委任状(Authorization)
  • 売買明細書(DETAILED PROVISION)
  • 分譲コンドミニアムの全体にかかる権利義務および運営規程書(Master Deed)
  • 制限事項規程書(Restrictions)
  • 承認証(Endorsement)

日本と違いサイズがリーガルサイズなのと書類によっては巻物のような長さのものを3つ折りしているものなどあり新鮮だった。Master DeedやRestrictionsは字が小さく、すべて読まなければいけないので大変。

また、毎月の支払いのために後日付の小切手を振り出さないといけないのだが、前述の通りBDOで小切手口座を開くには6ヶ月通算で30,000ペソの残高が普通口座に無いといけなかったようなので、私は口座は作っていたのだが、口座には5,000ペソしか入れていなかった。

そういうことなので今回、デベロッパーにお願いして当座預金開設用の承認証を発行してもらい、それを銀行へ持って行った。やはり、大金が動くのでサインを3枚の紙にそれぞれ3回かかされたりたいへんだったが、何とか小切手帳を作ることができた。費用は1回の発行につき175ペソ。

小切手帳と契約書を持って今日、エージェントと会う予定だったが、小切手帳を忘れてしまい、明日再度会うことになった。また、私の場合、全金額の50%以上を払った時点でユニットの引き渡しを受けるのだが、引き渡しの期日が明確にうたわれていなかったので、エージェントを問い詰めたところ、文面には載せていないということだった。

引き渡し期日はとても大事なので今日はサインはせず、明日再度、カスタマーセンターに電話するか、エージェントに引き渡し期日のことを一筆書いてもらおうかと思う。

2015/11/23更新

フィリピン・マニラ不動産投資最終決断。決戦の金曜日

今回最初に購入した1,150,00ペソのコンドの契約書押印期限と小切手の引き渡し期限が近づいてきている。月曜が祝日なので、おそらく明日中に決断しなければならない。

一昨日くらいにエージェントからサインもしていない契約書を遵守しろと言われ、ちょっとカチンと来て一度、デポジットの25,000ペソを放棄してキャンセルしようかと思った。なぜならそんな契約の基礎もわかっていないエージェントと今後も付き合って行くには不安であったし、契約書に物件の引き渡し時期が書いていなかったからだ。

今日もちょっと話をし、今この記事を書きながら、改めて引き渡し時期が書いていないのは怖いと思った。口頭では、総支払額の半分を支払えば引き渡すといわれているのですが、明日断ろうかと思う。

稀にみる狭小物件(16平方メートル)だが、立地と豪華なアメニティーが良いし、何より格安なので初めての物件にしては無難かなと思っていたので、ちょっと勿体無い気もする。

賃貸で貸し出せば15,000.ペソになるとエージェントからは言われていたが、相場を考えると10,000ペソくらいだろうか。

もしキャンセルしたなら、2つ目の物件が軌道に乗るまでは1軒屋を借りてエアービーエヌビーを考えている。実は既にいろいろと物件は見ているが、何せ決まるのが早い。それだけ需要があるし、良い物件を借りれたら有利になると思っている。

2015/11/26更新

フィリピン・マニラの格安コンドミニアムをキャンセル

エージェントに伝えキャンセルした。念のため事務局にも連絡し、その旨伝えようと思う。

契約書の件で口論になったのは、あくまできっかけだったのだが、自身のキャッシュフローがキツキツでちょっと余裕をもってビジネスや娯楽をしたかったというのがメインの理由。

いろいろとSMDCのエージェントには世話になったので、将来余裕があれば何か恩返しがしたいと思っている。購入を考えていたM PLACEはケソンシティのTimogというところにあり、ケソンアベニューステーションからも近く、ケソンアベニュー沿いでもあったので交通の便や生活の面からも良いコンドだった。

もし購入希望のかたがいたらエージェントを紹介するので連絡いただければと思う。ただ、15%のディスカウントと初期工事のプロモはあるかはわかりませんが。

さて、これで、引き渡しが12月にあるもう一つの格安コンドの運用に注力できる。引渡後の客付け、エアービーエヌビー次第では、同じコンド内の別のユニットを購入しても良いかも知れない。不動産投資鉄則ではないが。

そのコンドは商業スペースや近くに提携している宿泊施設もあるので、場合によっては新たなビジネスを始めるというプランもある。

とりあえずは近いうちに、オフィスへ行って空き状況や工事の進捗状況を確認したいと思う。

2015/11/27更新