前回に引き続き、最近はメトロマニラ内にある掘り出し物の格安コンドミニアムを重点的に回っています（参考：数カ月で物件価格が3倍に跳ね上がる。ケソンシティ、カティプナン通りにある格安コンドミニアム視察）。今日は、マニラのビトクルーズ（Vito Cruz）駅の近くにある中古物件のインスペクションに行ってきました。立地としては、昔ながらのローカルスポットであるハリソンプラザ（Harrison Plaza）のすぐ近く。語学学校のWexcel Language Academyも目と鼻の先の距離にあります。
ビトクルーズ駅近くの格安コンド内見とマニラ湾を望む絶景
現地に到着して部屋に足を踏み入れると、窓からの景色は最高の一言に尽きます。眼下には広大なマニラ湾（マニラベイ）が綺麗に見えており、夕暮れ時になれば極上のサンセットを独り占めできるロケーションです。高層階ということもあって周囲を遮る建物がなく、南国の心地よい風が室内にスーッと吹き抜けていくため風通しも抜群でした。
間取り自体は標準的な1ベッドルーム（1BR）仕様。ベッドスペースとリビングの境界線もしっかりと確保されており、実際に生活を営む上での居住空間としては十分許容範囲内に収まっている印象です。
室内にはコンパクトながら自炊ができるキッチンエリアも備わっています。
バス・トイレ周辺の水回りに関しても、ローカル格安物件としてはまあまあ綺麗な部類です。ただし、やはり電気温水器（ホットウォーターヒーター）は未設置の状態だったため、外国人テナント向けに賃貸運用するならオーナー側での追加投資が必要になります。
※なお、近隣にあるハリソンプラザ周辺のエリアは、独特な治安の悪さや怪しいブローカーが潜んでいるため、訪問時は「トニーさん」のような人物からの声かけに十分注意してください。
築古ローカル物件の洗礼｜管理状態の不備と住人の治安リスク
専有ユニット単体のクオリティに関しては事前の想定内でしたが、一歩部屋の外に出ると、建物全体の老朽化と管理の行き届いてなさが顕著に目立ちました。特に致命的だったのがエレベーターの稼働効率の悪さです。昇降スピードが遅い上に稼働台数が足りていないため、エレベーターホールの前には終始、順番を待つ住人が数人も並んでいるようなストレスフルな状況でした。
ヴィンテージ感のある建物自体は個人的に大好物なのですが、これを第三者への賃貸に出してインカムゲインを狙うとなると、共有部分のマイナス印象を覆すために室内を大幅にリノベーションするなど、客付きのための戦略的な工夫がかなり必要になると痛感しました。
また、このエリア特有のローカルな立地柄、セキュリティチェックの甘さも相まって、館内には夜の仕事に従事する売春婦や、ドラッグなどの違法行為に手を染めている住人が紛れ込んでいるポテンシャル（治安リスク）がゼロとは言い切れない点も、投資物件としては大きな懸念材料です。
正直なフィードバックに対するフィリピン人オーナーのリアルな反応
物件の売り出し価格のデータを踏まえ、一通り見学を終えた後、購入する気が無いのに思わせぶりな態度をとるのも相手に申し訳ないと考え、売り主のオーナーへ直接テキストメッセージを送信。「部屋からの景色や間取りは個人的にすごく気に入ったけれど、建物全体が古くて汚かったのがネックです」と正直なフィードバックを伝えました。しかし、その後スマホの画面に返信が返ってくることはありませんでした（笑）。
フィリピンでの不動産交渉において、「相手は都合が悪くなったり、断る理由に窮したりすると、電話やテキストの返信を一切よこさず完全スルー（音信不通）を決め込むのが当たり前」だと思っておいた方が、精神衛生上リスクがありません。これも現地ならではのリアルなコミュニケーションの洗礼です。
実体験から考察！ビトクルーズ周辺とマニラ不動産投資の勝ち筋
今回はマニラのマラテ・パサイ境界エリアに位置する「ビトクルーズ駅近くの中古格安物件」の視察データをお届けしました。マニラ湾を一望できる極上の眺望や、新築コンドに比べて圧倒的に安い価格設定は一見すると非常に魅力的な掘り出し物に見えます。しかし、現地を足で歩いてみると、エレベーターの極端な遅さといった建物全体の管理不備、さらには住人層の治安リスクなど、数字だけでは決して見えてこない築古ローカル物件特有のリスクが浮き彫りになります。
こうした物件を安易に購入してしまうと、外国人駐在員や留学生といった優良なテナントからは敬遠され、結果的に客付きに大苦戦してカントリーリスクの洗礼を浴びることになりかねません。
私のブログでは、今回ご紹介したビトクルーズ・マラテ周辺のエリア特性をはじめ、最先端都市BGC、マカティ、パサイのモール・オブ・アジア周辺といったメトロマニラ主要拠点の最新相場データ、信頼できる大手デベロッパーの失敗しない見極め方、プレビルド購入時の建設遅延リスクから、実際に私が格安コンドを購入・運用して直面した生々しいトラブルの回避術まで、リアルな実体験ベースのノウハウを1つのハブページにすべて網羅してまとめています。マニラでの不動産投資や住まい選びで絶対に後悔したくない方は、ぜひこちらの完全攻略ガイドも合わせてご活用ください！
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