不動産購入時の元利均等返済(Principal and interest equal repayment)と元金均等返済(Principal equal repayment)との違い

先日のローン計算が違っていた件。

フィリピンマニラの新築格安コンドミニアムを追加購入

よくよく聞いてみると合っていた。元利均等返済(Principal and interest equal repayment)であった。住宅ローンの基本を完全に忘れていた。復習がてら元金均等返済(Principal equal repayment)との違いを下記に示したい。

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元利均等返済

例)

借入金額:1,000,000ペソ
年間利子率:10.000%
貸付期間:10年
返済総額:1,585,716ペソ
支払利息総額:585,716ペソ

月額返済額:13,215ペソ
年間返済額(月額返済額×12):158,580ペソ

回数 月額返済 元本分 利息分 返済後残額
1 13,215 4,882 8,333 995,118
2 13,215 4,923 8,292 990,195
 :

年間の利率が10%なので毎月の利率は10%÷12で0.8333%。

1回目の残額は1,000,000なので利息は1,000,000×0.8333%=8,333。

2回目の残額は995,118(1,000,000-4,882)なので利息は995,118×0.8333%=8,292。

3回目以降、同じ。

月額の返済額が均等になる計算だが、その月額を算出するにはもっと難しい計算がいる。

元金均等返済

例)

借入金額:1,000,000ペソ
年間利子率:10.000%
貸付期間:10年
返済総額:1,504,127ペソ
支払利息総額:504,127ペソ

月額返済額:8,333ペソ+利息額
年間返済額(月額返済額×12):99,996ペソ+利息額

回数 月額返済 元本分 利息分 返済後残額
1 16,666 8,333 8,333 991,667
2 16,596 8,333 8,263 983,334

年間の利率が10%なので毎月の利率は10%÷12で0.8333%。

1回目の残額は1,000,000なので利息は1,000,000×0.8333%=8,333。

元本均等なので利息と同じ元本を差し引くと返済額は16,666(8,333+8,333)。

2回目の残額は991,667(1,000,000-8,333)なので利息は991,667×0.8333%=8,262。

3回目以降、同じ。

日本でいうフラット35に良く適用される計算方法。

こう見るとどちらの計算方法も借入金額に比べ1.5倍ほどちがってくる。日本では金利が3.5%とか低いので実感はわかないが、ここフィリピンでの10%はおそろしく無駄。

よく海外不動産投資の本で、7%でも高いと言っていたのでなぜかなと思っていたが、これで腑に落ちた。そういうことなのでこのマニラの格安コンドも20%ダウンペイメント後の支払いを半分キャッシュ、半分12回払いの利息なしにしてとお願いしたところあっさりOKをもらった。その辺りの柔軟さはフィリピンといえども不動産会社によってまちまちだ。

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『不動産購入時の元利均等返済(Principal and interest equal repayment)と元金均等返済(Principal equal repayment)との違い』へのコメント

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