口頭で合意された賃貸契約において、3年間継続後も支払を続ける権利はありますか?

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所有コンドで実はトラブっているTKジーです。今までデベロッパーを信用して色々とやってきましたが、さすがに堪忍袋の尾がきれそうなので、重い腰を挙げて周辺法律を調べている中、フィリピン不動産特有のレントトゥオウンについての記事を発見しましたので、本記事で翻訳してみなさんとシェアしていと思います。

 

弁護士に相談することも可能ですが、フィリピンでは一部の優秀な弁護士をのぞけば、杓子定規的な見解しか回答できない弁護士しかいないので、自ら知識武装をしていくしか術はありません。

 

とりあえずグーグル翻訳で翻訳して、後々手直ししていくという日本クオリティとは真逆の公開形式にしていますので、そのあたりご了承ください(1ヶ月後くらいにちゃんとしたものになる予定)。

 

元記事は相談者が弁護士に相談して、弁護士が回答する流れになっています。

 

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不動産購入選択権付き賃貸契約の事例と質問

事例/質問

3年前、私の叔母は彼女の家と土地を私に売りました。私は現金を支払う余裕がなかったので、叔母は私が分割払い(毎月)をすることに口頭で同意しました。私の両親と私の兄弟姉妹もその家に住んでいます。私と叔母は口頭で合意しただけで、売買契約は締結されていません。

 

問題は、私の叔母の気が変わったことです。購入目的賃料の代わりに、彼女は不動産(家と敷地)を私にただ貸すことだけを計画しています。しかしながら、私はこれに同意しませんでした。私は土地の購入選択権付き賃貸(レントトゥオウン)のお金を3年間忠実に支払っているからです。この状況で私は一体何をしたら良いでしょうか?叔母が私たちに彼女の財産を去るよう強制してくるかもしれないので心配です。

 

法的助言/意見

ここで展開される法的意見は、次の質問に答えるためのものです。

  1. 口頭で合意された購入目的賃料の支払いを続ける権利があるかどうか?
  2. 家族が当該財産(家と敷地)を去ることを強制されるかどうか?

 

購入目的賃料の支払いを続ける権利

最初の質問に関しては、私の意見は肯定的です。一般原則として、少なくとも1年間の不動産と賃貸に関する取引は、以下のことを記した新民法第1403条の下で明示的に義務付けられている通りに書面で行われるべきです。

 

第1403条 以下の契約は追認されない限り、執行不能です。

(1). . .

(2)この条文に記載されている詐欺防止法に準拠していないもの。 以下の場合には、またはその何らかのメモもしくはメモが書面であり、請求された当事者、またはその代理人によって予約されていない限り、今後行われる合意は訴訟によって執行不能となります。したがって、合意の証拠は、書面またはその内容の二次的証拠なしには受け取ることができません。

  1. その条項により、その作成から1年以内には実施されないという合意
  2. 他人の借金、債務不履行または悪目についての特別な約束
  3. 結婚することを相互に約束する以外の、結婚をほのめかした合意
  4. 購入者がそのような商品や財物の一部、またはそのような行為の証拠、またはそれらの一部を受け入れて受け取らない限り、500ペソ以上の価格で商品、財物または商品を販売するための契約 、または出品物の競売人が出品物の一部を作成した時点で、販売時に、販売された財産の量と種類、販売条件、価格、購入者および アカウントが販売された場合、それは十分な覚書です
  5. 1年を超える期間のリース契約、または不動産の売却もしくはその中の利子の契約
  6. 第三者の信用を表明する

契約は本質的に合意に基づくものであり、そのため、上記の規定で義務付けられているような特定の形態であることが要求されない限り、必要条件が存在する限り、単なる同意によって完成されます。 

 

詐欺防止法を順守しない、簡単な言葉で言えば、上記で意図された契約を書面に記載することは、有効であるにもかかわらず同じく「強制力がない」ものになります。

ただし、これは例外ではありません。マルガリータ・イニゴとアドリアーナ・マロト・エステートのケースで適切に議論されているように、グレゴリオ L.リラ特別管理者はG.R. ナンバーL-24384 1967年9月28日において、特に次のように述べています。

民法第1403条第2項(e)により、追認されない限り、不動産の売却に関する口頭による契約は強制力はありません。なぜなら、そのような契約は詐欺防止法を侵害するからです。しかし、長い間受け入れられてきちんと解決されているのは、詐欺防止法が未履行契約にのみ適用され、完全にまたは部分的に履行された契約には適用されないという規則だからです。

 

これは、G.R.と名付けられたマータ C. オルテガ対ダニエル・レオナルドの古くからの名誉ある事件によってさらに提唱されています。 1958年5月28日付けのL-11311号は、ベンゲソン裁判官を通して最高裁判所が明らかにしたように、現在の質問への適用を認めています。

上記が、購入価格の技術が支払われたときにのみ販売契約の部分的な履行が発生することを意味する場合、それは確かに法律の欠陥のある陳述を構成します。 「法規詐欺」というタイトルのアメリカ法学は、所有、改善、サービスの提供、税金の支払い、権利の放棄など、他の部分的なパフォーマンスの行為をリストしています。
 
したがって、「所有の継続は、適切な場合、販売の仮釈放契約に十分に言及して、その一部のパフォーマンスを構成することができると述べられています。契約に所有を十分に言及する追加の行為または特有の状況があります 。テナントとして既に所有している人による口頭販売契約の下での継続的な所有は、継続的な所有を特徴づけ、購入契約に言及する他の行為を伴う場合、十分な部分のパフォーマンスを保持しています。 事件の状況には、実質的、永続的、そして価値のある改善が含まれます。」 (49アメリカ法学-44)
 
また、「契約に基づいて、ベンダーの知識に基づいて、購入者が土地に価値のある永続的な改善を加えることは、部品の性能の最も強力で最も明確な行為であると言われています。土地を売るための口頭契約は、詐欺の法律から除外され、通常、そのような部分のパフォーマンスの重要な要素です。不動産の購入のための仮釈放契約の下での購入者による所有、および契約にのみ依存し、契約に依存して、彼がそれらを作成する権利を持っているという正直な信念で、ベンダーの知識と同意または黙認をもって参照できる財産は、契約の一部の履行とみなされます。所有権の取得と改善の実施は、裁判所が特定のパフォーマンスの程度に入ることを保証するような購入者の立場の変更に相当する量で保持されますce。」 (49アメリカ法学755、756。)
 
繰り返しますが、「ベンダーによって拒否された入札または支払いの申し出は、契約の一部の実績があるかどうかを判断する目的で、実際の支払いと同等であると言われています。これは明らかに 入札が改善を行った購入者によるものである場合はtrueになりますが、今では一般に受け入れられており、購入価格の支払いでさえ、それ以上のものがなくても、十分なパフォーマンスが得られるということです(49 American Jurisprudence p。772 )

 

上記の事件に基づいて、家の分割払い売却に関する書面による合意がないにもかかわらず、自身の制度への賃貸料が口頭証拠によって立証される限り、それを仮定するのは安全であると私は思う。契約は有効かつ執行可能であり、したがって執行可能であること。

 

売主が支払いの受諾を辞退する場合には、支払われるべき金額を裁判所に委託することができ、特定の履行に関する訴訟を売主に提起して、彼/彼女に必要な譲渡証書の執行を強制することができます。 全額支払い後の購入者。

 

家族に強制退去命令がくだされるかどうか

さらに、あなたが分割払いの支払いを怠ったとしても、意図された契約が自身の家賃への賃貸料であるという仮定の下で、あなたは「マセダ法」または「割賦支払いに対する不動産の買い手への保護提供法」によって保護されます。 (共和国法第6552号)

第3条

分割払いによる不動産の売却または融資を伴うすべての取引または契約において、居住用分譲住宅を除くが工業団地、商業用建物および共和国法に基づくテナントへの売却を含む。共和国法により、購入者が少なくとも2年間の分割払いを支払っている638,99の番号は、買い手が次の分割払の支払いを怠った場合に備えて、以下の権利を有する権利を有する。

(a)追加の利子なしに、彼が獲得し​​た総猶予期間内に支払われるべき未払いの分割払いを、これによりなされる1年ごとの分割支払のために1ヶ月の猶予期間の割合で固定される。もしあれば、契約の存続期間およびその延長期間の5年ごとに1回だけ買い手によって行使される。

(b)契約が解約された場合、売主は、支払総額の50パーセントに相当する財産に対する支払の現金解約額を買主に返金し、5年間の分割払い後に追加の5パーセント毎年、ただし支払総額の90パーセントを超えないこと。ただし、契約の実際の取り消しは、買主が取り消しの通知を受領してから30日後に行われるものとする。公証人の行為および買主への現金解約額の全額支払時。

契約上の前払い、預金またはオプションは、分割払いの合計回数の計算に含まれます。
 
第4条

2年以内の分割払いがあった場合は、売り手は、分割払いの日から60日以上の猶予期間を買い手に与えるものとします。

買主が猶予期間の満了時に分割払いを支払わなかった場合、売主は買主が取消の通知を受領してから30日後、または公証人法による契約の解除の請求の後に契約を解除することができる。
 
第5条

第3条および第4条に基づき、買主は、猶予期間中および契約の実際の解約前に口座を更新することにより、自分の権利を売却する、またはそれを他の人に譲渡する、または契約を回復する権利を有する。売買または譲渡は、公証人の行為によって行われるものとします。
 
第6条

買主は、分割払いまたは未払いの購入代金の全額を無利子でいつでも前払いし、そのような購入代金の全額支払いを物件の権利証明書に記載する権利を有するものとします。
 
第7条

第3、4、5および6項の規定に反して締結された以後のいかなる契約の規定も無効とする。 

その結果、前述の引用と規定の適用につき、あなたの家族が財産の敷地を去ることを強制されることができるかどうかに関する2番目の問題は、答えが否定的であると私の意見です。
 

前述のJurisprudenceによって支えられているマセダ法の強さに基づいて設立された割賦購入者は、彼が数ヶ月分の割賦金を支払うことに失敗した場合でも、実際の支払期間に応じて猶予期間が与えられます。 このうち、彼はまた、マセダ法第3項の下で企図されている現金解約額を受け取る権利があります。
 

しかしながら、売り手が分割払いの買い手に対して訴訟を起こすことができないことを意味するわけではなく、その場合、当事者は証拠の優越によってそれぞれの訴訟を証明することができます。

 

出典:口頭で合意された家と土地のレントトゥオウン契約において、3年間継続して支払えば、その後も継続して支払を続ける権利はありますか?

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