あなたは家主ですか？ それともテナントですか？ あなたは、2009年の賃貸管理法が、今度は2020年12月31日まで再び延長されたと聞いたことがあるでしょうか？
この記事では、両当事者が彼ら自身の利益のために精通しているべきであるという重要な規定を強調しましょう。
しかし、最初に、数字を見てみましょう…
国家経済開発局（NEDA）の下位機関である統計研究訓練センター（SRTC）が行った調査では、その予備調査の結果、フィリピンの全世帯のうち約7.2％が賃貸者であることが示されました。 この割合から、約97％が1万ペソ以下の賃料を支払っていることになります。
これはかなりの人数です。 このことが2009年の家賃規制法としても知られている共和国法第9653号の創設を促しました。
重要な用語の定義
R.A. 9653は、賃貸料を、契約に別段の定めがない限り、通常毎月支払われる住宅の使用のために支払われる金額と定義しています。
一方、住宅は、独立した住居またはより大きな集合住宅の一部として定義されています。
ビジネスで使用されているが同時にテナントに住居を提供している建物やアパートは、モーテル、モーテルルーム、ホテル、およびホテルルームを除いて住宅として見なされます。
この法律の適用範囲
この法律は、首都圏および他の高度に都市化した都市で、1万ペソ以下の賃貸住宅に適用されます。 また国内のその他すべての地域では5,000ペソ以下の賃貸住宅に適用されます。
所有者とテナントの間でこれに関する別の合意がなされているため、2009年の賃料管理法では、レントトゥーオウンに基づく部屋に関してはカバーされていません。
家賃額の引き上げ制限
2009年の賃料管理法（R.A.No.9653）は、賃貸人または家主が、その物件が同じテナントによって占有されている場合、年間7％以上賃料を引き上げることは許されないと述べています。 賃貸人は、ユニットが空になった場合にのみ、新しいテナントのレートを変更することが許可されます。
さらに、物件が寮、ベッドスペース、または学生に賃貸されている寄宿舎である家主は、一年に一回しか家賃を増やすことができません。
前払いと入金
預金および前払金に関する規定も2009年の賃料管理法に含まれており、貸手は借家人に1ヶ月以上前の賃貸料および2ヶ月以上の預金を要求することはできないとさらに述べています。 デポジットの累積利息は、賃貸契約の満了時にテナントに返却されるものとします。
ただし、テナントが電気や水道などの未払いの公共料金の支払いに失敗した場合、この金額は失効することがあります。 この金額はまた、没収され、テナントが施設に対して行った損害の賠償に使用されることがあります。
転貸ガイドライン
同法は転貸に関する問題にも取り組んでいます。 それは、賃貸人が、家主からの事前の書面による同意なしに本物件をサブリースすることは許されないことを規定しています。 そうすることは、賃貸している部屋からテナントを追い出すための合理的な根拠として使用できます。
立ち退きの理由
所有者の同意なしに転貸すること以外では、立退き請求の他の正当な理由は次のとおりです。
- テナントが必要な毎月の家賃を合計3ヶ月支払わなかった場合。
家主が支払いの受諾を拒否した場合、テナントは適切な裁判所、または市の会計係、地元のバランガイ会長に委託することによって支払いを入金するか、または家主の拒否の翌月から1ヶ月以内に家主の銀行口座に入金することができます。
テナントはまた、毎月10日以内に家賃を入金できます。
- 所有者/賃貸人または彼の直近の家族が物件を使用する正当な必要性がある場合ただし、以下の条件も適用されます。
- 一定期間分の賃貸料が満了した場合。つまり、家賃が毎月徴収される場合は1か月、四半期ごとに徴収される場合は3か月などです。
- 所有者がテナントに3ヶ月の事前通知を与えた場合。これにより、テナントに別の場所を探すのに十分な時間が与えられます。
- 所有者は、少なくとも1年間、ユニットを第三者にリースすることを許可されていません。
- ユニットが適切な当局による非難命令の対象であり、所有者/賃貸人が財産を安全で住みやすいものにするために必要な修理を行う必要がある場合。これには以下の条件が適用されます。
- 立ち退きしたテナントは、修理後にユニットを借りることを最優先しなければなりません。
- 家主が家賃を引き上げる場合、新しい料金は修理にかかった費用と合理的に比例するはずです。
- しかし、そのユニットがその代わりに非難されるか完全に取り壊され、新しい建物が同じ敷地に建てられた場合、追い出されたテナントはもはや新しい建物またはその中のユニットを借りるための最優先事項を与えられる必要はありません。
- リース/レンタル契約の満了
不動産が別の所有者に売却または抵当されている場合、新しい所有者であるという理由だけで、新しい所有者が既存のテナントを追い出すことはできません。新しい所有者はまだ立ち退きに関する上記の規定に従う必要があります。
違反に対する罰則
本法の規定のいずれかに違反したことが判明した者は、天然または法人を問わず、25,000ペソ以上50,000ペソ以下の罰金、または1ヶ月以上の懲役刑の対象となります。 1日から6ヶ月以内、またはその両方。
この法律の有効期間
2009年の賃料管理法は、2009年7月14日に法律に調印され、2013年12月31日に失効するはずでしたが、住宅都市開発調整審議会（HUDCC）の現在の副社長ジェジョマー・ビナイ氏により、2015年12月31日まで延長されました。
更新：2015年6月8日、HUDCCはさらにR.A.第9653号を2017年12月31日まで、その有効性を拡大することを決議しました。
出典：Rent Control Act of 2009 (RA 9653): What Landlords and Tenants Need to Know
また、2020年までの有効性の延長はこちらのPDFに記載があります。
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