【マニラコンドミニアム】SMノースエドサ近くのグラスレジデンスの近況

今日はメトロマニラ、ケソン市にある超大型ショッピングモール「SM North」に隣接する、SMDCの人気コンドミニアム「グラスレジデンス（Grass Residences）」の視察に行ってきました。モール周辺では、様々なコンドミニアムのセールスプロモーションが活発に行われています。

SM North周辺でのコンドミニアム視察とセールス代理店の注意点

モールに足を運ぶと熱心に声をかけられますが、ああいう特設ブースで営業しているのは、デベロッパーの直営スタッフではなく独立した「仲介代理店」のケースが多いので注意が必要です。見極め方として、名刺をすぐに差し出さないところは代理店だと思って間違いありません。

現地でブースのスタッフと色々と話をしてみたものの、最終的にはこちらの質問に対して空返事や適当な相槌で流されてしまったため、途中で話すのが嫌になってしまいました。海外での物件探しにおいて、やはりデベロッパー側やエージェントとの円滑なコミュニケーションは最も重要です。

特にフィリピン人の気質として、こちらの話を理解しているのか、それとも分かっていないのかが返事のトーンだけでは判別しづらく、後から二度手間になることが多々あります。

これは不動産の営業に限らず、ファストフード店のレジなどでも同様で、こちらの英語での問いかけに対して極端に返答のテンションが低くなる場面も。ただ、よくよく考えてみれば、彼らの母国語ではない英語で会話をしている私たちが悪いとも言えます。「タガログ語で注文しろ」と言われてしまったら、こちらはぐうの音も出ません。そうしたやり取りを経て、ひとまず現場で以下の価格・スペック情報だけはなんとか回収しました。

• 1ベッドルーム（バルコニー付き） 26.4平米：月10,000ペソ
• 1ベッドルーム最終ユニット 26.8平米：月10,000ペソ
• 1ベッドルーム 20.1平米：月8,000ペソ
• スタジオ 20平米：月8,000ペソ
• 駐車場 12.5平米：月4,000ペソ

利便性は最高！しかし賃貸需要の未来予測はシビア

情報収集の後は、実際に完成している建物の内見へと向かいました。物件はモールの真裏に位置しているため抜群に便利で、モール直通の専用歩行者用歩道橋も完備されています。やはりSMDCが手がけるメガプロジェクトは、敷地や建物の規模が桁違いに大きく圧倒されます。

これだけモール直結で超便利ではあるものの、個人的な投資目線で見ると「実際に賃借するターゲット層（テナント）が意外と少ないのではないか」と踏んでいます。というのも、このエリアは交通の便が非常に良いため、家賃の高いコンドを借りずとも地方のローカルエリアから十分に通勤・通学できてしまうからです。

周辺の主な雇用環境も「SM North」と「トライノマ（Trinoma）」という2大モール自体が中心となるため、今後劇的にホワイトカラーの賃借人が増えるポテンシャルは少ないのではないかと冷静に予想しています。

グラスレジデンスを再度内見（2018/10）

こちらはSMノース側から見上げたグラスレジデンスの外観です。向かって左側に見えるのがタワー4、右側がタワー5になります。位置関係としては、タワー5の方がよりSMモールに近い場所に建てられているため、日々の買い出しなどの利便性は高そうです。

今回はデベロッパーの正規担当者にしっかりと案内してもらい、敷地内にある専用のショールームへとやってきました。

現在売り出し中となっている最新のタワー4とタワー5の全体模型です。先に完成している旧タワー群と同様に、広大な共有スペースには豪華なクラブハウスや巨大なスイミングプールが配置されています。このリゾートライクな模型のクオリティを見るだけでも、投資家としてはやはりワクワクしてきますね。

モデルルームの仕様とSMDC特有の内装パーテーション

まずは、標準的な1ベッドルーム（1BR）のモデルルームから内見を開始しました。

室内には、SMDCの物件でよく見られる特有の木製パーテーションが設置されていました。これは購入後に取り外しが可能とのことなので、賃貸のターゲット層に合わせて、あえてパーテーションを撤去し、開放感のある広いスタジオ（ワンルーム）タイプにリフォームして差別化を図るのも有効な戦略になりそうです。

室内構造に関しては、他の中間層向け物件と比べて特にこれといって目新しいデザインはなかったため、水回りのスペックを確認するためにトイレ周辺を撮影。しっかりと室内に洗濯機置き場（ウォーターライン）が確保されていることを確認しました。

続いて、人気が高いバルコニー付き仕様の1ベッドルームをチェックします。

キッチンスペースもコンパクトにまとまっており、良くも悪くもSMDCの標準的なクオリティといった印象で、大きな目新しさはありません。

実際の部屋（タワー2・タワー4）と施設クオリティの確認

ショールームを一通り見た後は、実際の建物の部屋を確認するということで屋外へ移動しました。私は事前に「タワー4と5の実際の部屋が見たい」と明確に伝えていたはずなのですが、なぜか案内されたのはすでに竣工済みのタワー2でした。

フィリピンでの内見では、「今どこに向かっているのか」をその都度こちらから細かく質問して主導権を握らないと、担当者のペースで進められてしまい、結果的に時間を無駄にしてしまうリスクがあるので注意が必要です。このあたりも言語の壁や現地特有のコミュニケーションの難しさだと実感します。

連れてこられたのはタワー2の下層階にあるユニット。ちょうどまだ内装に手が付いていないまっさらな部屋があるため、実際の構造の参考に見てほしいとのことでした。窓は西向きに開けており、バルコニーからの景色もなかなかの開放感です。

驚いたことに、こちらはすでに新品の家具一式が標準装備されているプロモ物件でした。「これはかなりの掘り出し物か！」と一瞬胸が躍りましたが、提示された販売価格は「480万ペソ」。現在の私のキャッシュフロー状況を考えると、さすがに手が届かない高嶺の花だったため、ここは冷静に見送ることにします。

その後、軌道修正してもらい、本来の目的地であった新築のタワー4へと移動してきました。

タワー4のグランドロビーに足を踏み入れると、その豪華さに圧倒されます。先行して建てられた初期のタワー2や3のロビーと比べても、格段にモダンで高級感のあるホテルのようなインテリアにアップグレードされています。

ちょうど新規の引き渡し手続き（ハンドオーバー）が始まっているタイミングでしたが、まだ時期が早いこともあって、実際に館内に入居して生活しているオーナーの数はわずかでした。

なお、さらにモール寄りに建設中のタワー5に関しては、現時点での最終引き渡し予定は2019年12月頃になる見込みだそうです。予定通りに進むかはフィリピンのデベロッパー次第ですが、進捗を注視していきたいと思います。

グラスレジデンスのツイッター特集

現地でのリアルタイムな不動産情勢や、SMDC物件の価格変動の推移について、私がこれまでに現地から発信してきたツイッターのアーカイブ情報です。

(2018/1のツイッター)

現在SMDC不動産価格。 pic.twitter.com/Z8stvD4MKT

— 高木耕壱@マニラ (@tiger_phili) 2018年1月22日

(2018/3のツイッター)

今日のSMDC。フィリピン留学からの。 https://t.co/UAjdJv8NsS pic.twitter.com/6ZKv11QNS5

— 高木耕壱@マニラ (@tiger_phili) 2018年3月7日

(2018/8のツイッター)

今週のSMDC。 pic.twitter.com/TZORR7XL3a

— 高木耕壱@マニラ (@tiger_phili) 2018年8月2日

(2018/10のツイッター)

今月のマニラ不動産情報。SMDCとDMCI。

SATORI RESIDENCEとKAI RESIDENCEはやはり日本語から来ているということが発覚。 pic.twitter.com/qsvv2kZGBT

— 高木耕壱@マニラ (@tiger_phili) 2018年10月9日

実体験から考察！ケソン市の主要コンドミニアムとマニラ不動産の選び方

今回はケソンシティの巨大商业拠点に隣接する「グラスレジデンス（Grass Residences）」の視察データをもとに、現場のリアルな仕様やエージェント対応の注意点をお届けしました。モール直結という抜群の利便性と圧倒的なスケール感はSMDC物件の大きな強みですが、現地を足で歩き、エリアごとのリアルな雇用環境や交通網を紐解いていくと、将来的な客付け（賃貸重要）の難易度やポテンシャル、カントリーリスクも冷静に見えてきます。

海外でのコンドミニアム投資や長期滞在の住まい探しでは、こうした「利便性の高さ」という表面的なメリットの裏にある実需層の動向をシビアに見極めることが、失敗を防ぐ最大の鉄則です。

私のブログでは、今回ご紹介したケソンシティ周辺の開発・賃貸情勢をはじめ、最先端都市BGCやマカティ、湾岸パサイエリアといったメトロマニラ主要拠点の最新相場、信頼できる大手デベロッパーの比較から、外国人向けの土地・建物に関する法律制限、プレビルド購入時の遅延リスク対策まで、リアルな実体験ベースのノウハウを1つのハブページにすべて網羅してまとめています。マニラでの不動産投資や住まい選びで絶対に後悔したくない方は、ぜひこちらの完全攻略ガイドも合わせてご活用ください！

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メトロマニラの主要不動産エリアを網羅した決定版ハブ記事です。外国人向けの法律制限やデベロッパー選定基準、プレビルド購入の注意点から、私が実際にマニラで格安コンドを購入して直面したリアルなトラブル・運用ノウハウまでを実体験ベースで徹底的に解説しています！

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