金曜の夜はウキウキナイトライフのはずが、急な用事が入りゲホゲホワンナイトになったティーケージーです。
さて今日は前回好評だったフィリピン不動産関連の法律の紹介です。前回は不動産購入者側の過失によって、割賦金が払えなくなった場合の救済措置法「マセダ法」を紹介しましたが、今回は、売主側の故意又は過失により、新築コンドミニアムが完成しなかった場合の法律を紹介します。
大統領令957号の概要
所有者または開発者への事前通知の後、購入者が追加の支払いを希望した場合、購入者が購入する契約したロットまたはユニットについて、区画またはマンションプロジェクトで購入者が行った分割払いは失効します。
承認された計画に従い、かつそれを順守するための期限内に、所有者または開発者が小区画または分譲マンションプロジェクトを開発できなかったこと。 そのような買い手は、彼の選択により、償却持分を含むが延滞持分を除く支払われた合計金額を法定利率で返済することができる。
マラカナンマニラ
大統領令第957号1976年7月12日
分譲土地および分譲マンションの販売を規制し、その違反に対する罰則を提供する
住民にまともな人間の定住の要件を与え、生活の質を改善するための十分な機会を彼らに提供することは、国家の政策です。
多数のレポートにより、多くの不動産区画の所有者、開発者、オペレーター、および/または売り手が、区画および道路、排水、下水道、水道、照明システム、およびその他の同様の基本要件を適切に提供および維持するという表明および義務を破棄し、住宅およびロット購入者の健康と安全を危険にさらしていることが明らかになっています。
驚くべき報告は、購入者に権利を渡さない、または先取特権や負担を免除したタイトル、不動産税の支払い、および詐欺的な販売など、悪意のある区画およびマンションの売り手と運営者によって実行される詐欺および不正操作の事例も出てきています。
ここで、これらの行為は政府の土地と住宅の計画を損なうだけでなく、新社会の目的、特に平和と秩序の促進、およびフィリピン国民の経済的、社会的、および道徳的条件の強化も打ち負かします。
このような事情のために、不動産細分化および分譲マンション事業は厳重に監視され規制され、それに関連して行われた詐欺行為および操作には罰則が課されることが不可欠となっています。
私、フィリピン大統領Eマルコス大統領は、憲法によって与えられた権力に基づき、ここで命令を制定します。
タイトル1 タイトルと定義
第1条 タイトル
この政令は、「分譲および分譲マンション購入者の保護令」と呼ばれるものとします。
第2条 用語の定義
本法で使用される場合、以下の用語は、文脈上別段の指示がない限り、以下のそれぞれの意味を有するものとします。
（a）人「人」とは、天然の人または法人の人を意味します。法人とは、企業、パートナーシップ、協同組合または団体、あるいは単一の所有者であるかどうかにかかわらず、企業を指します。
（b）売却または売却。 「売却」または「売却」には、価値のある検討のために、建物およびその他の改良が含まれている場合は細分化プロジェクトまたは分譲マンションプロジェクト内の分譲マンション単位を含む、細分区画のあらゆる処分または処分の試みが含まれる。 「売却」および「売却」には、直接売買契約、売買契約、交換、売却の試み、売買または購入の選択肢、売却の勧誘、または売却のオファーも含まれるものとします。あるいは代理人によるもの、あるいは回覧、手紙、広告その他によるもの。
協同組合、法人、パートナーシップ、または任意の協会のメンバーに与えられた特権、および/または会費の支払いを考慮して任意の土地への参加の権利、またはその権利を証明する証明書または領収書の発行または会費は、この定義の意味の範囲内で売却と見なされるものとします。
（c）購入して購入する。 「購入」および「購入」は、価値のある検討のために、細分化プロジェクトまたはマンションプロジェクト内のマンション単位の建物およびその他の改良を含む、細分化ロットを購入、購入、またはその他の方法で取得するための契約を含みます。 。
（d）細分化プロジェクト。 「細分化プロジェクト」とは、法第496条に基づいて登録された区画または土地区画を意味し、主として住宅用に改良されたまたは改良されていない個々の区画に分割され、現金または分割払いで売却される。これには、プロジェクト内のすべての住宅、商業、工業、娯楽地域、ならびに広場、その他のコミュニティおよび公共の地域が含まれます。
（e）細分区画。 「区画区画」とは、区画区画プロジェクトにおける住居用、商業用、工業用、または娯楽用のいずれかの区画を意味します。
（f）複雑な細分化計画。 「複雑な細分化計画」は、通り、通路または広場が計画上に描かれている登録された土地の細分化計画を意味するものとする。
（g）マンションプロジェクト。 「マンションプロジェクト」とは、不動産の区画全体を、主に居住目的で、その上のすべての建造物を含むマンション単位に分割する、または分割することを意味します。
（h）マンション単位。 「マンション単位」とは、建物内の1つまたは複数の階（または一部の階の一部）に位置する1つまたは複数の部屋またはスペースを含む、任意の種類の独立使用または所有を目的とするマンションプロジェクトの一部を意味します。それに添付することができるような付属品。
（i）所有者。 「所有者」とは、区画またはマンションプロジェクトの土地所有者の登録所有者を指します。
（j）開発者。 「開発者」とは、その所有者のためにかつその所有者に代わって小区画プロジェクトまたは分譲マンションプロジェクトを開発または改善する者を意味するものとします。
（k）ディーラー。 「ディーラー」とは、フルタイムであろうとパートタイムであろうと、不動産の購入、売買または交換の事業に本人として直接従事する者を意味します。
（l）ブローカー。 「ブローカー」とは、手数料またはその他の補償のために、他の不動産に属する不動産の売却または売買の交渉を行う者を意味します。
（m）セールスマン。 「セールスマン」とは、不動産ブローカーの一部または全部の機能を実行するために、そのためにブローカーによって定期的に雇用されている人を指します。
（n）権限。 「当局」とは、全国住宅公社をいう。
タイトルII 登録と販売のためのライセンス
第3条 国営住宅当局国営住宅当局
国営住宅当局国営住宅当局は、本政令の規定に従って不動産の取引および事業を規制する専属管轄権を有するものとする。
第4条 プロジェクトの登録区画を区画プロジェクトに変換することを希望する土地区画の登録所有者は、区画が区画基準に準拠しているという認定に基づいて、区画計画と計画の提出時に施行可能な規制を当局に提出し、権限に基づいて行動し承認するものとします
マンションプロジェクトの計画の場合も同様の手順に従うものとします。ただし、当局は、国家建築基準に従って、マンションプロジェクトに含まれる1つまたは複数の建物に関して計画に基づいて行動し、承認するものとします（共和国法第6541号）。
そのように承認された細分化計画は、その後、土地登録法の第44条に規定された手順に従って承認のために土地局長に提出されなければなりません（共和国法第440号により改正された第496号）。複雑な細分化計画の場合は、裁判所の承認はもはや必要とされません。同様に承認された分譲マンション計画は、財産が存在する州または市の不動産登録簿に提出されるものとし、コンドミニアムの第4項に規定された手順に従って手続きに従って行動するものとします（共和国法第4726号）。
そのような細分化プロジェクトまたはマンションプロジェクトにおいて、それぞれ、区画またはユニットの販売に興味を持っている所有者または不動産ディーラーは、以下の情報を含む宣誓登録陳述書を提出して、プロジェクトを当局に登録するものとします。
- 所有者の名前
- 所有者の主たる事業所の所在地、および所有者が非居住フィリピン人である場合は、フィリピンの代理人または代理人の名前と住所が通知を受け取る権限を与えられている。
- 所有者が法人、団体、信託、またはその他の事業体である場合は事業会社のすべての役員および役員の名前と住所、パートナーシップである場合はすべてのパートナーの氏名と住所。
- 実際に取引された、または所有者によって取引される事業の一般的な性格。そして
- 所有者の資本化の陳述。これには、その資本ストックの授権額および未払額、ならびに支払われるその割合が含まれる。
また、以下の書類を登録陳述書に添付しなければなりません。
- 本条の第1段落および第2段落に従って承認された細分化計画またはマンション計画の写し。
- 小区画区画または分譲マンション単位の公募に使用される回覧、目論見書、パンフレット、広告、手紙、または通信のコピー。
- 事業会社の場合、その資産および負債の金額および一般的性質を示す貸借対照表、ならびに場合によってはその定款の一部またはすべての改正を伴うパートナーシップまたは協会の定款の写しそれに対応する既存の付則または文書。
- すべての先取特権および担保から免除されている資産の所有権：ただし、細分区画または分譲マンションが抵当に入れられている場合は、抵当証書に抵当権を放棄する旨の規定が含まれていれば十分です。同じ区画の全購入価格が購入者によって支払われるとすぐに、任意の区画区画または分譲マンションの住宅ローン。
登録陳述書を提出する者は、当局によってそれに対して規定された登録料を支払うものとします。
その後、当局は申請書の所有者または販売業者の費用負担で登録陳述書の提出の通知を2つの新聞に発行し、1つは英語で、もう1つは週2回、フィリピンで発行するものとする。小区画区画または分譲マンションの売却に関する登録届出書が国家住宅公社に提出されていることを記載した連続週。前述の登録声明、およびそれに添付された書類は、当局が課すことができるような規則の下で、利害関係者による営業時間中に閲覧することができる。そしてそのコピーは、適切な料金の支払い時にいずれかの当事者に提供されるものとします。
マンションプロジェクトの細分化プロジェクトは、上記の公開要件の完了時に登録されたと見なされるものとします。そのような登録の事実は、申請者の所有者またはディーラーに発行される登録証明書によって証明されるものとします。
販売するライセンスただし、登録証明書の発行を受けた所有者またはディーラーは、登録プロジェクト内の区画区画または分譲マンションを売却することを認められてはなりません。
タイトルIII ディーラー、仲買人および販売
第11条 ディーラー、ブローカーおよびセールスマンの登録
不動産ディーラー、ブローカー、またはセールスマンは、本条の規定に従って当局に登録していない限り、区画区画または分譲マンションの販売事業に従事することはできません。
当局は、申立人が評判が良く、所定の手数料の支払いを含む当局の適用可能な規則を遵守していると判断した場合、当該申込者を債券の提出時にディーラー、ブローカーまたはセールスマンとして登録する。本法令の規定を忠実に順守することを条件として、当局がこれを代行することができるものとします。ただし、セールスマンの登録は、ディーラーまたはブローカーとの雇用の終了時に中止するものとします。
本条に基づくすべての登録は、毎年12月31日に満了します。翌年の登録の更新は、更なる陳述又は情報を提出する必要なく、翌年の初日の30日以上前の60日以内になされた書面による申請の際に認められる。当局によって特に要求されない限り。当該期間を超えて提出されたすべての出願は、原出願として扱われるものとします。
ディーラー、ブローカー、またはセールスマンとして登録されたすべての人の名前と住所は、公的検査の対象となる当局に保管されているブローカー、ディーラー、およびセールスマンの登録簿に記録されるものとします。
第12条 ディーラー、ブローカーまたはセールスマンとしての登録の取消し
前項に基づく登録は、合理的な通知および審問の後、そのような申請者または登録者が以下のことを決定する場合には、当局によって拒絶されるか、またはその下で付与されるいかなる登録も可能です。
1.本法令の規定またはこれに基づく規則または規制に違反した。または
彼の登録申請書に重大な虚偽の記載をしたこと。または
3.区画区画または分譲マンションの売却に関連して詐欺行為を犯した。または
場合によっては、ディーラー、ブローカー、またはセールスマンのビジネスを取引することに彼の不満を示しました。
セールスマンに対する請求の場合は、そのセールスマンを雇用しているブローカーまたはディーラーにも通知されるものとします。
事件の審問を待って、当局はディーラー、ブローカー、セールスマンの登録の停止を命令する権限を持つものとします。ただし、そのような命令は停止の原因を述べなければならない。
ディーラーまたはブローカーの登録の一時停止または取消しには、すべてのセールスマンの登録の一時停止または取消しがすべて含まれます。
タイトルIV 証明書の取消しの手続き
第13条 聴聞会
本契約の第8条および第9条に規定されている登録証明書および販売許可の一時停止および/または取消しの理由の存在を判断するための審問では、以下を遵守するものとします。
（注意。回答者が彼に対する苦情の写しを提出されるか、またはそのような聴聞の目的を書面で通知されない限り、そのような聴聞は行われません。
- 会場審問は、通知に指定された日付と場所に当局が指定した役員の前に開催することができます。
- 手続きの性質。訴訟手続は、法廷で取得した法的専門知識を考慮せずに、事実上非訴訟で要約されるものとします。裁判所の規則は、類似性または補足的性格による場合を除き、また実行可能かつ便利な場合を除き、上記の公聴会には適用されないものとします。
- 聴聞会に付随する権限。本法令に基づく審問またはその他の手続きのために、訴状を審理するように指定された1人または複数の役員は、宣誓、召喚状の証言、眼科検査の実施、および書面の作成を要求する権限を有するものとする。問い合わせに関連する、または重要であると見なされる連絡文書、覚書、またはその他の記録。
第14条 軽蔑
- 直接軽蔑。当局が苦情を聴取するように指名した1人または複数の役員は、公聴会職員の近くにいるかまたはその近くにいる者が不正行為をしたとして有罪判決を下すことができます。合法的に証人として答弁するか、宣誓供述書または宣誓供述書に加入すること。本条に基づいて直接軽蔑の罪を認められた者は、50ペソを超えない罰金、または5日を超えない懲役、またはその両方によって処罰されるものとします。
- 間接軽蔑。訴状を審理するように指名された1人または複数の役員はまた、根拠に基づいて間接的な軽蔑の者および改正裁判所規則の規則71に規定された方法で、いかなる人物も裁定することができる。
第15条 決定
事件は、決定が提出されてから30日以内に決定されるものとします。決定は、細目または分譲マンションのプロジェクトの登録の取り消し、売却および/または売買の許可の停止、取り消し、あるいは全部または一部の本契約の第6項に記載の履行保証の取り消しを命じることができる。債権の喪失が命じられた場合、決定は州または市の技術者に、債権に規定されている通りの道路およびその他の細分化または分譲マンションの建設を請け負うように指示するか、または没収される金額で課される。かかる決定は直ちに執行されるものとし、決定の受領日から15日が経過した後に最終的なものとする。
第16条 棄権命令と棄権命令
本法令の規定、または本規則の規定に違反する行為または行為に関与する、または行おうとしている人物が関与している、または関与しようとしていると当局に明らかになるときはいつでも、本条第13条に規定されている聴聞会は、そのような行為または慣行を禁じるために中止命令要求を発します。
第17 登録
分譲区画および分譲マンションの販売または運搬に関連する売買契約、その他の類似の商品は、購入代金が全額支払われるかどうかにかかわらず、売主によって登録簿に登録されるものとします。プロパティが配置されている地域または市の行為。
本第4条に従って正式に承認された細分化計画書が、対応する所有者の重複した所有権証明書とともに登録のために登録簿に提出されるときはいつでも、登録書は、土地登録の規定に従って登録するものとする。改正法：ただし、その後承認された複雑な細分化計画に記載されている通り、通路または必要な空き地がある場合は、本令で定義されているように、物品登録簿は街路、通路または広場、都市または自治体に有利な寄付による場合を除き、計画に記載されている通り、通路または広場のいかなる部分も閉鎖またはその他の方法で処分してはならない旨の覚書本法令の第22条に定める必要な承認のない登録所有者
第18条 住宅ローン
当局の書面による事前の承認なしに、所有者または開発者がいかなるユニットまたはロットについても抵当を設定することはできません。抵当貸付の収入がマンションまたは細分化プロジェクトの開発に使用され、そのような利用を確実にするための効果的な措置が講じられていることが示されない限り、そのような承認は認められません。住宅ローンの対象となる各ロットまたは単位のローン金額が決定され、ローンの解除前に購入者に通知されます（存在する場合）。買主は、自らの選択により、当該買主が取得することができるようにするために、支払われる特定の区画又は担保によって保証される対応する担保債務に支払いを適用する予定の担保に、区画又は区画の分割払いを直接支払うことができる。全額支払い後、速やかにロットまたはユニットのタイトルを取得します。
第19条 広告
新聞、ラジオ、テレビ、リーフレット、回覧、その他の細分化、分譲マンションまたはその運営または活動についての所有者または開発者が行う広告は、実際の事実を反映したものでなければならない。世間を誤解させたり欺く傾向があります。
所有者または開発者は、所有者または開発者またはその代理人によって広められたパンフレット、広告および他の販売宣伝に表明または約束された施設、改良、インフラストラクチャ、またはその他の形態の開発に対して責任を負い、責任を負うものとします。共同で、そしていくつかの方法で、所有者または開発者に対して実施可能です。これらの保証を遵守しなかった場合も、本法令に規定されている罰則に従って処罰されるものとします。
第20条 完成の時期
すべての所有者または開発者は、承認された区画または分譲マンション計画、パンフレット、目論見書、印刷物、手紙、または文書で提供および表示される施設、改良、インフラストラクチャ、および給水および照明施設を含むその他の形態の開発を建設し提供するものとします。細分化または分譲マンションのプロジェクトのライセンスの発行日から1年以内、または当局によって定められるその他の期間の広告の形式。
第21条 判決前の売上げ
本政令の発効前に小区画区画または分譲マンションが売却または処分された場合、小区画または分譲マンションの所有者または開発者は、前項に規定する義務を順守する義務を負うものとします。当局によって別段の定めがない限り、または本契約の第6条に従って適切な履行保証金が提出されない限り、本法令の日付から2年間。
所有者または開発者がこれおよび前の規定に基づく義務を遵守しないことは、本法令の第38条および第39条に基づく罰則違反となります。
第22条 計画の変更
所有者または開発者は、当局の許可なしに、承認された区画計画に含まれる、および/またはその広告に表示されている道路、広場、インフラ、公共施設および/またはその他の形態の区画開発を変更または変更してはならない。細分化された区画所有者の大多数による、正式に組織された住宅所有者協会の書面による適合性または後者の非存在下での同意。
第23条 支払いの不履行
所有者または開発者への事前通知の後、購入者が追加の支払いを希望した場合、購入者が購入する契約したロットまたはユニットについて、区画またはマンションプロジェクトで購入者が行った分割払いは失効します。承認された計画に従い、かつそれを順守するための期限内に、所有者または開発者が小区画または分譲マンションプロジェクトを開発できなかったこと。そのような買い手は、彼の選択により、償却持分を含むが延滞持分を除く支払われた合計金額を法定利率で返済することができます。
第24条 分割払いの失敗
所有者または開発者がプロジェクトの開発を怠ったこと以外の理由で割賦金を支払わなかった場合の購入者の権利は、共和国法第6552号に準拠するものとします。
1972年8月26日に共和国法第6552号が発効する前に取引または契約が締結された場合、破綻した購入者は、法の効力がない場合に支払われた割賦金に基づいて対応する払い戻しを受ける権利があります。それとは反対に契約に規定。
第25条 タイトルの発行
所有者または開発者は、ロットまたはユニットの全額の支払い時に、ロットまたはユニットのタイトルを購入者に引き渡すものとします。このような称号の発行には、売買証書の登記簿への登録に必要なものを除き、手数料は一切徴収されません。偶数で
第26条 不動産税
不動産税およびロットまたはユニットの評価は、所有者または開発者が、所有者または開発者によって、所有者または購入者に譲渡されない限り、購入者に頼ることなく支払われるものとします。ただし、購入者が実際にその区画を占有し占有した場合、その所有および占有の翌年からその所有者または開発者にそのような税および査定について責任を負うものとします。
第27条 その他の費用
所有者または開発者は、コミュニティの利益を主張するために、いかなるロットまたは購入者にも料金を課すことはできません。一般的な快適さ、安全性および衛生のためのサービスに対する資金提供料は、適切に組織された住宅所有者協会によってのみ、小区画またはマンションプロジェクトに実際に居住する大部分の区画または単位購入者の同意によってのみ集めることができる。
第28条 細分類における公的機関へのアクセス
所有者または開発者は、サブディビジョン内に位置する、またはサブディビジョンを通過することによってのみ到達することができる官庁または公共施設への自由なアクセスを、いかなる人物も拒否してはなりません。
第29条 公道への道の権利
既存の公道または街路にアクセスできない区画の所有者または開発者は、公道または街路への道の権利を確保しなければならず、そのような道の道は関係する政府および関係当局の要求に従って開発および維持されなければならない。
第30条 住宅所有者協会
組織。細分化プロジェクトまたは分譲マンションプロジェクトの所有者または開発者は、互いの利益を促進および保護し、コミュニティの発展を支援する目的で、プロジェクトの購入者と居住者の間で住宅所有者協会の組織を立ち上げるものとします。
第31条 地方自治体への道路および広場の寄付
小区画または分譲マンションプロジェクトの登録所有者または開発者は、そのプロジェクトの開発が完了すると、そのプロジェクトの所在地である市または自治体に、そのプロジェクト内で見つかった道路および広場を寄付によって譲渡することができる。 。関係する市または自治体による寄付の受領後、寄付された区域のいかなる部分も、審問の後、当局により承認されない限り、いかなる他の目的にも転換されてはなりません。
第32条 細分化の段階
本法令の規定を遵守するために、所有者または開発者は、区画の開発と販売を複数の段階に分割し、各段階で10ヘクタール以上をカバーすることができます。本政令によって細分化全体に課せられる要件は、各段階に課されるとみなされるものとします。
第33条 権利放棄
本法令の規定またはそれに基づいて発行された規則または規則の遵守を放棄する条件、規定、または販売契約の条項は無効となります。
第34条 訪問者の権限
当局は、その正当な権限を与えられた代表者を通して、いつでも、細分区画および分譲マンションの販売を営む事業に携わる人物、企業、パートナーシップ、協同組合、または協会の業務、管理、および状態を調べることができます。この目的のために、そうする権限を与えられた役人は、宣誓の下で、取締役、役員、株主、またはあらゆる企業、パートナーシップ、協会、協同組合またはその他事業に関連または関係する者を査察し、召喚状または召喚状を発行する権限を有します。そこから発生する可能性のある調査に関連して公言書。
当局は、場合によっては、州、市または市の技術者に、プロジェクトの目視検査を実施して、そのプロジェクトの開発が政府によって規定された基準および仕様に準拠しているかどうかを決定することを許可することもできます。
本書に記載されている人物または団体に属する本、論文、手紙、およびその他の文書は、当局またはその正式に承認された代表者による閲覧に供されるものとします。
第35条 テイクオーバー開発
当局は、所有者または開発者が開発を拒否または失敗した場合に、所有者または開発者の費用で共同または複数回に分けて小区画または分譲マンションプロジェクトの開発および完成を引き継ぐまたは引き起こすことができる。この政令に定める通りのプロジェクト。
当局は、そのような買収の後、区画の開発のために利用されなければならないロットに支払われる分割払いの支払いを買い手に要求し、収集しそして受け取ることができます。
第36条 規則および規則
当局は、本政令の規定を効果的に実施するために必要な基準、規則および規則を発行するものとする。このような基準、規則および規則は、発行された直後に、週に3回、一般に流通するあらゆる新聞に2週間連続して効力を生じます。
第37条 法執行機関の代理
当局は、その最終命令、判決または決定の執行において、フィリピンの領事館またはあらゆる法執行機関を代理することができます。
第38条 行政罰金
当局は、この政令の規定またはその下にある規則または規制に違反した場合、1万ペソを超えない罰金を規定し、課すことができます。罰金は、当局に支払われるべきであり、裁判所規則の規定に従って執行の令状を通して執行することができます。
第39条 罰則
この判決の規定および／またはこの判決に従って発令される可能性のある規則または規則に違反する者は、有罪判決により、2万ペソ以下の罰金に処されるものとします。ただし、法人、パートナーシップ、協同組合、組合の場合、会長、管理職または管理者、あるいは事業運営を担当する者が、刑事責任を問われるものとします。本法令の違反および/またはそれに従って公布された規則および規則。
第40条 支配者の責任
本法令または本規則に基づく規則もしくは規定のもとで責任を負う者を直接または間接的に支配する者は、その管理人と誠意を持って行動しない限り、その被支配者と連帯しておよび同程度の責任を負うものとします。直接的または間接的に、行為または違反の原因となる行為を構成する行為を誘発しないでください。
その他の救済策本法令に規定されている権利と救済は、既存の法律の下で利用可能なその他すべての権利と救済に加えて行うものとします。
第42条 撤回
本法令の規定と矛盾するすべての法律、執行命令、規則および規制またはその一部は、それに応じて廃止または修正されます。
第43条 有効性
この政令はその承認により効力を生じます。
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