マニラ・タフトアベニュー沿いにあるコンドミニアム「One Archers Place」が売りに出ていたので、現地の視察に行ってきました。低層階のテナントフロアは閉店中や募集中の店舗が目立ち、夕方5時頃だというのに人の行き来もまばらでした。
周辺には名門デラサール大学（DLSU）やセント・ベニルドなど複数の高等教育機関が密集しており、本来であれば多くの学生や教職員で賑わっているエリアのはずですが、当初頭の中で描いていた活況とは少し異なる印象を受けました。
帰りの車内で考えたのは、「大学が多い学生街だからといって、必ずしも現地の学生が高額なコンドミニアムを契約するわけではない」という点です。
日本人から見れば手頃な賃料に感じられても、一般的なフィリピン人家庭にとっては月10,000ペソ以上の家賃は決して安くありません。多少通学時間がかかっても、多くの学生は実家からジプニーやLRTで通うのが一般的です。
現地の賃貸サイトにも多数の空室広告が出ていることから、この一帯はインカムゲイン狙いの投資用コンドミニアムがすでに供給過多になっている可能性を肌で感じました。
One Archers Placeの家賃相場と間取り
賃貸料相場：約13,000〜18,000ペソ前後（スタジオ〜1ベッドルーム）
ユニットのレイアウト・間取り例です。
ワン・アーチャーズ・プレイス（One Archers Place）は、タフト通り沿い・デラサール大学の真横に位置するイートン・プロパティーズ（Eton Properties）開発のツインタワーコンドミニアムです。東棟（East Tower）と西棟（West Tower）で構成され、学生や単身者向けのスタジオタイプ（約20〜23平米）が中心となっています。
新築分譲時からリセール、賃貸市場への推移を追うため、過去に記録された4つの時系列データをアーカイブとして振り返ってみます。
時系列で見る売買・募集履歴アーカイブ
1. 2014年2月16日：所有ユニットの基本スペック確認
2009年6月のプレビルド期に一括支払いで取得された29階・30階のスタジオユニット（23.18平米）に関する基本情報です。
- 対象フロア：29階、30階（各1ユニット）
- 専有面積：23.18 sqm
- 建物完成時期：2011年末
- 購入時期：2009年6月
- 購入金額：各1,689,800ペソ（一括支払価格）
- 情報ソース：http://tom183.blog.fc2.com/blog-entry-31.html
2. 2014年5月8日：公式Facebookによる外観・施設プロモーション
完成から約2年半が経過し、学生街のランドマークとしてテナントや入居者募集が積極的に行われていた当時の様子です。
- 内容：One Archers Place公式プロモーション・外観写真の公開
- 情報ソース：One Archers Place 公式Facebookページ
3. 2014年10月2日：29階ユニットのリセール売却
保有していた2ユニットのうち、29階の1ユニットがリセール市場に出され売却へと至った記録です。
- 対象フロア：29階、30階（各1ユニットのうち、29階を売却）
- 専有面積：23.18 sqm
- 建物完成時期：2011年末
- 購入時期：2009年6月
- 購入金額：各1,689,800ペソ（一括支払価格）
- 売却希望・成約金額：2,200,000ペソ（分割支払い条件付）
- 情報ソース：http://ameblo.jp/aasbbms/entry-11933377130.html
4. 2014年12月28日：30階ユニットのリセール売出
続いて30階の残り1ユニットについても、キャピタルゲインを狙って売却へ動いた際の詳細データです。
- 対象フロア：30階
- 専有面積：23.18 sqm
- 建物完成時期：2011年末
- 購入時期：2009年6月
- 購入金額：各1,689,800ペソ（一括支払価格）
- 売却希望金額：2,200,000ペソ（分割支払い条件付）
- 情報ソース：http://tom183.blog.fc2.com/blog-entry-44.html
One Archers Placeの位置を動画と地図で確認
現地周辺の動画
Googleマップ
学生街コンドミニアムの投資・賃貸リスクと現地での賢い選び方
フィリピン不動産投資において「有名大学の真横」という立地は一見すると非常に魅力的に映ります。しかし、実際の現地の賃貸需要はそれほど単純ではありません。
デラサール大学周辺は確かに名門校が集まるエリアですが、一般的な学生層の多くは実家通い、あるいは複数人でシェアする格安のボーディングハウス（下宿・ドミトリー）を選択します。月額15,000ペソ前後のコンドミニアムに単身で住めるのは一部の富裕層や外国人留学生に限られるため、近隣に類似のタワーコンドミニアムが乱立すると一気に供給過多となり、空室リスクや利回り低下に直面します。
留学生や社会人がマニラで滞在先を選ぶ際も同様です。大学に近いからと安易に賃貸契約を結ぶのではなく、周辺の治安状況、夜間の人通り、建物のメンテナンス状態、そしてBGCやマカティといった他の主要エリアとの利便性・費用バランスを総合的に比較検討することが失敗を防ぐ最大の鍵となります。
デラサール大学・タフトアベニュー周辺の街並みと関連施設
One Archers Placeが建つタフト通り周辺は、フィリピン屈指の名門私立大学「デラサール大学（DLSU）」をはじめ、数多くの学校が集まる学園都市です。
オカンポ通り沿いには、デザインや芸術、ゲーム開発に特化したデラサール系列の最新キャンパス「セント・ベニルド（DLS-CSB）」が建設されるなど、近代的なビル開発も進んでいます。現地の街並みや最新キャンパスの様子は以下の個別レポートをご覧ください。
潜入レポ デラサール・セントベニルド（DLS-CSB）潜入レポ｜マニラ屈指のデザイン＆アーツ名門カレッジ
あわせて読みたい：マニラ不動産投資・コンドミニアム選びの完全ガイド
私自身、デラサール大学のような名門校がひしめくタフトアベニュー周辺を歩き、現地のコンドミニアム事情を直に肌で感じてきましたが、学生街だからといって安易に投資や長期賃貸に踏み切ることの難しさを痛感しています。現地ローカルのリアルな生活水準やコンドミニアムの供給過多リスクを見極めつつ、本当に費用対効果の高い物件やエリアを選択することこそが、限られた資金を無駄にしないための重要な鉄則になります。
本ブログでは、今回視察したOne Archers Placeがあるタフトアベニュー界隈だけでなく、マニラ首都圏で最も手堅いとされるBGCや金融街マカティでの物件選定・賃料相場、プレビルド物件の売買リスクや利回りのリアルな実情まで網羅しています。マニラ不動産での失敗を防ぎ、賢く資産運用・物件選びを行うための判断材料として、ぜひこちらのまとめ記事も続けて参考にしてみてください。
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