最近フィリピンの洗礼を浴びまくって、心が折れそうなたかぎです。
フィリピンの洗礼というと星の数ほどありますが、浴びているのは不動産契約関係の洗礼。ブログや人伝いで聞いて、フィリピン不動産のダメな部分は聞いていましたが、いざ自分に降りかかると、やるせない気持ちになります。
これからフィリピン不動産を購入しようかと言う人はこの記事を見てよく考えてもらいたいです。
格安マニラ不動産1号のおさらい
さて、最近はめっきりコンドミニアム関連の記事は書いていませんでしたが、まずは格安マニラ不動産1号とは何ぞやというところから始めたいと思います。
これが格安マニラ不動産1号。日当たりと景色は最高です。ただ、道路からの騒音がひどいです。特にバスのクラクションはアホほど鳴らすので、昼間は良いですが、夜中になるとかなりカチンと来ます。まあ、ドアを閉めてエアコンをつければ良いのですが。
ベッドは以前も記事にした16,000ペソのベッド。
ダウンペイメント
2015年10月にダウンペイメント5％の68,062ペソを支払い、2016年1月から2017年10月まで（2017年5月から2017年10月までは名義変更料として12,478ペソが上乗せ）11,645ペソを毎月、15％のダウンペイメントとして支払っていきます（総額399,123ペソ）。このダウンペイメントが何の目的なのか説明できた不動産エージェントは皆無です。
不動産エージェントの知識は浅はか
このダウンペイメントの説明ができないことと関連するのですが、マニラの不動産エージェントの知識の浅はかさには、接すれば接するほど、うんざりしてきます。
「お買い得だから買って」と軽はずみに、たいていのエージェントは言いますが、「買って賃貸で運用するとして、周辺の家賃相場や今現在入っているユニットの平均家賃価格はいくら」というような突っ込んだ話をすると、とたんに黙り込んでしまいます。
現地語ができないけど、お金のある外国人に売るのであるからそのあたりは、しっかりと説得材料をそろえて営業をかけろと思いますが、そういったことをきっとしたことが無いのでしょうね。そして、買うほうのフィリピン人もそのあたりは何も考えずに、勢いや毎月のダウンペイメントの安さで買ってしまう。
フィリピン人は支払い総額は眼中に無い
不動産や自動車など、高額な商品をフィリピンで販売する場合、販売者はほとんどの場合、毎月の支払額を強く押してきます。最悪の場合、総額の金額を知らないほどです。
計算の苦手なフィリピン人は毎月の支払いが手ごろというだけで、最終的に払う金額がいくらかというのを知ろうともしない。それで、不動産や車ががんがん売れていく社会。
今後はローン会社や支払いに困った債務者をサポートするサービスが大当たりするかもしれませんね。
月々ローン
そして本来であれば2017年11月から、本来のローンである残額の1,209,192ペソの支払いが始まる予定でしたが、牛歩戦術で2018年2月から開始するかしないかというところまで、デベロッパーの担当者と話をしていました。
3年のインハウスローンが承認されて毎月33,589ペソの支払いになる予定でした。
不動産が貸せない！？パート1
話は戻りますが、2015年12月引渡し予定だったところを2016年6月に引渡しを受けて、まず家具などを買い揃えました。
その後、実は賃貸で他人に有償で貸す場合は最短で1年間しか受け付けないという管理事務所からの衝撃の告白！当初は短期でも賃貸できるとエージェントが言っていたので、話が違うじゃないと問い詰めたところ、「友達が泊まるって言わなきゃダメよ」という、フィリピンあるあるの後だし条件提示！
それでも考えに考え、トライアンドエラーを重ね何とかAirbnbでも回るようにスキームを構築しました。友達が短期で泊まることにすることで、とりあえずは大丈夫そうでした。
フィリピン・コンドミニアムでゲストが来る時のAuthorization Letter
不動産が貸せない！？パート2
しばらくはAuthorization Letterでやりくりし、Airbnbのレビューもたくさんたまり、騒音がひどい割には、みなさんに好評を得ていました。立ち上げ当初は、不足しているものを追加購入したりしてたいへんでしたが、チェックインにキーボックスを使ったり、スタッフを雇ったりして、ある程度は軌道に乗った感はありました。
マニラ不動産のAirbnbで利用するオススメ鍵受け渡しグッズ3選
しかし、ある時、管理事務所の人に「あなた有料で部屋貸しているでしょ。Airbnbのこれってあなただよね。」と鬼の首をとったかのように説教をくらいました。
とりあえず話し合い
「不労所得で毎日ウハウハという夢は潰えた。。。」そう思った瞬間でしたが、やるだけのことはやろう、そう決めて、とりあえずはその管理事務所のマネージャーと話合いました。
よくよく話を聞いてみると、肝心なところで融通の利かないフィリピンあるあるシチュエーションではなく、できるだけ協力はしたいが、「何かあったときに契約書が無いとオーナーは責任がとれるのか」という争点に落ち着きました。
不動産リース契約書
これは一筋の光が見えた。そう思い、ネットで見つけた不動産リース用フォーマットをパクリ参考にし、オリジナルの不動産リース契約書を作成しました。しかし、一度提出したものはダメだしをくらい、その後、何を思ったのか、向こうからしっかりとした不動産リース契約書の雛形を渡してきました。
「最初から渡せよ」そう思いましたが、向こうが何を考えているか、たどたどしい英語同士なので、魂胆が一切わからず、とりあえずはその渡されたリース契約書を使用し、新たなるAirbnb用のスキームを構築しました。
ただ、新スキームはAuthorization Letterとリース契約書の二本立てで、リース契約書は公証役場で認証をその都度受けないといけないのでプラス200ペソが余計にかかるというおまけつきでした。
不動産が貸せない！？パート3
さすがに2回もAirbnb運用停止の危機に瀕すとは思いませんでした。さすがに3回目は無いと思いきや2度あることは3度あるという格言に沿って、3回目の運用停止危機が来てしまいました。
「あなたの契約では賃貸はできないわよ」。例の管理事務所のマネージャーです。
デベロッパーの担当者に聞くと、総額の30％払っていないからダメよと言われました。Airbnbが停止しては副収入がとだえるので、速攻でその金額を支払い、デベロッパーへその旨知らせました。
そしてここからが、もう牛以下のなめくじくらいのプロセススピード。支払ったのが2017年の4月で、あれやこれやと必殺のバンクステートメントや雇用証明書を出せと何回も言われその都度提出。結局今でも賃貸はできず、週末にたまに帰るくらいの別荘状態になっています。
利子が積み重なり金額が倍
あれやこれや、フィリピンの洗礼を受けましたが、フィリピン経済の希望を夢見て、なんとかやりくりをしてきました。今年の年初には、同じコンドミニアムの地下にある倉庫を購入し、この不動産1号がいつでも稼動できるよう、1号2号でダブルインカム狙いでしたが、この倉庫も未だに引渡しはまだです。
デベロッパーの担当者は、「1ヶ月くらいで引渡しだよ」と言っていましたが、フィリピン人はほとんどが嘘つきということを、今後不動産を購入する人は覚悟しておいたほうが良いです。
そして、あまりにも倉庫の引渡しが遅いので先日デベロッパー事務所をたずねると、倉庫のことではなくマニラ不動産1号の件で、支払いが滞っているとの案内がありました。
以前の担当者とは、話をつめていましたが、最後の最後で音信不通。1号は賃貸もできないので、そのまま放置していましたが、ここへ来て再度、「自分たちの仕事の遅さの不利益は顧客にかぶせ、顧客のちょっとしたミスも顧客にかぶせる」という逆ジャイアナイゼーションの精神が炸裂しました。
そして、私も最近忙しく、ちんたらしている暇も無いので、エージェントに詳しい話を聞けと頼んだところ、下記の紙を持ってきました。
必殺の雇用証明書と給与明細、身分証明とバンクステートメントをよこせということと、現在のローン残額が利子がついて5ヶ月で393,554ペソということだそうです。33,589ペソ×5＝167,945ペソなので、100％くらいの利子がついていることになります。
マニラ不動産の今後
マニラ不動産の関係者はろくな者がいません。自分らの不手際は棚にあげ、すました顔で100％の利子を請求してくる精神が、ある種、気味悪く思います。
しかし、こういう時こそビジネスチャンスやブルーオーシャンが待っていると思うので、一概に「もう付き合いきれない」からと、逃避するのではなく、深く戦略を考えるつもりです。
人口1億人を超え、20代前半と言われる平均年齢を糧に、中国、ベトナム、タイに続く次世代東南アジアを牽引するであろうフィリピン。日本のクオリティでは考えられないようなことが日々繰り広げられるこの国で不動産投資をやるという意味を改めて考えさせられる今日この頃です。
格安マニラ不動産2号
格安マニラ不動産1号の記事
- フィリピンマニラの新築格安コンドミニアムを追加購入
- 不動産購入時の元利均等返済（Principal and interest equal repayment）と元金均等返済（Principal equal repayment）との違い
- 12月1日に不動産価格が5%上がるという情報を不動産エージェントからききつけた 〜マニラ不動産投資
- 2015年12月引き渡し予定のマニラのコンドミニアム。
- マニラの格安コンドミニアムがやっと引き渡し
- フィリピン・コンドミニアムでゲストが来る時のAuthorization Letter
- マニラ不動産投資 エアコン&ベッド搬入
格安マニラ不動産0号
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